Hausverwaltung verkaufen: was die verwalteten Einheiten wirklich wert sind

Von Yannick Maar, Certified Valuation Analyst (CVA) · Stand: 28. September 2026

Eine Hausverwaltung hat kaum Anlagevermögen, keine Vorräte und selten Bankschulden. Was ein Käufer bezahlt, sind die laufenden Verwalterverträge und die Wahrscheinlichkeit, dass sie nach dem Verkauf weiterlaufen. Genau diese Wahrscheinlichkeit entscheidet im Beispiel unten darüber, ob eine verwaltete Einheit 435 € oder 217 € wert ist.

WEG-Verträge sind befristet und jederzeit beendbar

Der Wert eines WEG-Bestands hängt an Verträgen, die das Gesetz kurz hält. Nach § 26 Abs. 2 WEG darf ein Verwalter höchstens für fünf Jahre bestellt werden, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums nur für drei.

Nach § 26 Abs. 3 WEG kann die Gemeinschaft den Verwalter jederzeit abberufen; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später. § 26 Abs. 5 WEG erklärt beides für zwingend. Für die Bewertung heißt das: Ein WEG-Bestand ist ein Bündel von Verträgen mit höchstens fünf Jahren Restlaufzeit und einer faktischen Kündigungsfrist von sechs Monaten. Wie viel er wert ist, entscheidet die Quote der Gemeinschaften, die den Verwalter wieder bestellen.

Mietverwaltung folgt dem Vertrag, WEG-Verwaltung dem Gesetz

Für die Mietverwaltung gibt es keine vergleichbare Sonderregel. Laufzeit und Kündigung richten sich nach dem Vertrag mit dem einzelnen Eigentümer, und der kann länger laufen als fünf Jahre. Stabiler ist sie deshalb nicht automatisch: Ein Vermieter mit 60 Wohnungen ist ein Einzelrisiko, eine Gemeinschaft mit 60 Einheiten verteilt die Entscheidung auf viele Stimmen.

Beide Tätigkeiten brauchen die Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO, mit Berufshaftpflichtversicherung und einer Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Kalenderjahren nach § 34c Abs. 2a GewO.

Beim Anteilskauf laufen die Verträge weiter, beim Kauf des Bestands nicht

Der BGH hat entschieden, dass bei der Verschmelzung einer Verwalter-GmbH das Verwalteramt und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger übergehen (BGH, Urteil vom 21. Februar 2014, V ZR 164/13). Beim reinen Anteilskauf stellt sich die Frage gar nicht, weil die GmbH Verwalterin bleibt und nur ihre Gesellschafter wechseln.

Beim Asset Deal fehlt diese Brücke. Der Käufer wird nur dort Verwalter, wo ihn die Eigentümer nach § 26 Abs. 1 WEG neu bestellen, und jede Eigentümerversammlung wird damit zu einer Abstimmung über einen Teil des Kaufpreises. Er braucht außerdem eine eigene Erlaubnis nach § 34c GewO.

Sicher ist aber auch der Share Deal nicht. Die Abberufung nach § 26 Abs. 3 WEG ist jederzeit möglich, ein Verkauf macht sie wahrscheinlicher, wenn der bisherige Ansprechpartner mit dem Verkäufer geht.

Das Rechenbeispiel: 1.400 Einheiten, drei Kündigungsquoten

Eine Hausverwaltungs-GmbH betreut 900 WEG-Einheiten zu 30 € und 500 Mieteinheiten zu 32 € je Einheit und Monat, dazu kommen 60.000 € Sonderhonorare. Das ergibt 576.000 € Umsatz. Nach einem angemessenen Geschäftsführergehalt bleiben 15 % oder 86.400 € vor Steuern, nach 29,825 % Unternehmenssteuern 60.631 €.

Kapitalisiert wird mit 3,75 % Basiszins plus Beta 1,2 mal 6,00 % Marktrisikoprämie, abzüglich 1 % Wachstum: 9,95 %. Die jährliche Kündigungsquote wirkt wie ein negatives Wachstum und kommt auf den Zins obendrauf.

Kündigungsquote p. a.	Ertragswert	je Einheit	Umsatz-Multiple
0 %	609.000 €	435 €	1,06x
5 %	406.000 €	290 €	0,70x
10 %	304.000 €	217 €	0,53x

Konstruierter Fall. Vergütung je Einheit, Marge und Beta sind Annahmen, Basiszins und Marktrisikoprämie zum 1. September 2026 (aktuelle Werte). Vereinfachung: Die Kosten sinken proportional mit den Einheiten, persönliche Steuern bleiben außer Betracht.

Zwischen null und zehn Prozent Kündigungsquote halbiert sich der Wert. Die ersten fünf Prozentpunkte kosten im Beispiel gut 200.000 €, die nächsten fünf noch rund 100.000 €. Die realistische Quote liefert nur die Historie des Bestands: wie viele Gemeinschaften in den letzten fünf Jahren abberufen oder nicht wieder bestellt haben. Das ist die wichtigste Zahl einer Hausverwaltung, und sie steht in keinem Jahresabschluss.

Warum der Umsatz-Multiple hier ausnahmsweise trägt

Als Plausibilitätsprobe trägt der Umsatz-Multiple bei einer Hausverwaltung besser als in den meisten Branchen. Der Umsatz besteht fast vollständig aus laufenden Verträgen mit festen Preisen je Einheit, und der größte Kostenblock ist Personal, das mit der Zahl der Einheiten wächst.

Der Preis je Einheit ist deshalb ein Umsatz-Multiple in anderer Maßeinheit. Die Tabelle der Umsatz-Multiples nach Branche nennt für Immobilien-Dienstleister unter 5 Mio. € Umsatz 0,35 bis 0,70x. Das Beispiel landet erst bei 5 % Kündigungsquote am oberen Rand dieser Spanne. Die Bandbreite enthält also bereits eine Abwanderungsannahme. Wer sie auf einen Bestand mit auffällig treuen oder auffällig unruhigen Gemeinschaften anwendet, liegt daneben. Wie aus dem Wert ein verhandelbarer Preis wird, beschreibt der Beitrag zur Kaufpreisfindung beim Firmenverkauf; die Logik für inhabergeprägte Kanzleien steht im Beitrag Steuerberaterkanzlei bewerten.

Worauf ein Käufer in der Prüfung schaut

• Bestellungen: Beschlüsse und Restlaufzeit je Gemeinschaft, sortiert nach Ablaufjahr.
• Abgänge: Abberufungen und Nicht-Wiederbestellungen der letzten fünf Jahre, mit Grund.
• Sonderhonorare: ihr Anteil am Umsatz, weil sie von Instandhaltungsprojekten abhängen und schwanken.
• Qualifikation: Erlaubnis und Weiterbildungsnachweise nach § 34c GewO sowie die Zahl zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG. In Anlagen ab neun Sondereigentumsrechten gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung, mit Ausnahmen für Eigentümer als Verwalter.
• Objektbetreuer: Wer die Versammlungen leitet, hält die Beziehungen. Ihre Bindung an die Gesellschaft gehört deshalb in die Kaufpreisverhandlung.

Was das kostet

• Kostenlose Ersteinschätzung – 0 €: Sie nennen mir Einheiten, Umsatz und die Abgänge der letzten Jahre; ich sage Ihnen innerhalb von 24 Stunden, in welcher Bandbreite der Bestand liegt.
• Werteinschätzung kompakt – 3.700 € zzgl. USt.: Wertbandbreite mit Auswertung des Bestands nach Laufzeiten und Abgängen, als Grundlage für Verkaufsgespräche. Bei Folgebeauftragung voll anrechenbar.
• Bewertungsgutachten nach IDW S1 – ab 9.700 € zzgl. USt.: Erstellt als gutachterliche Stellungnahme, dem Regelformat der Fassung 2026, mit Bestandsanalyse je Gemeinschaft. Übersicht: Was kostet eine Unternehmensbewertung?